2天网签203套！中建•运河玖院 通州运河商务区河景好房子

可以质疑海报，但在官方建委网签数据之前，我们还是吹吹运河这项目。

这种行情情绪下，上周六开盘，截至本周二，网签 203 套，牛逼！

另外，这个盘的真实网签价格，我们也在第一时间了解到了。对这盘感兴趣的伙伴，可以咨询我们分析师沟通。

以下，我们按照惯例，定期更新新盘去化数据。

作为严谨楼市观察者，基本上，对于新房来说，只认官方数据——实打实的网签数据。

即便流程有延迟，建委公示的网签数据依然是反映市场冷暖的"硬指标"！楼侦探每周为你解码北京新房真实去化情况～

9月20日，注定会成为今年北京楼市标志性的一天——中建•运河玖院开盘10分钟卖了573套房，撬动北京楼市成交曲线急转直上！更令人惊奇的是，仅仅2天后，北京市住建委网签数据即显示，这个项目网签了203套，而此前一天的数据126套，已经是上周北京新房成交套数、金额、面积第一名，如此速度让中建·运河玖院提前锁定9月北京销冠。

9月23日北京市建委网公示信息截图

中建•运河玖院凭什么能激活需求，提振北京楼市？从近一个月来，到访项目售楼处的6500多组看房人释放的林林总总评论中，能解码出其爆火原因。

今年的北京新房，通州自解除双限后，表现越来越好。

从今年3月份开始，通州的新房项目依次入市，从招商梨园项目云璟揽阅的热销开始，再到最近的朝棠揽阅的霸榜，通州半年入市的5个新房项目，已经成功网签超900套。

数据源自北京市住建委（截至9.22）

这五个项目目前所创造的总销售数据是：928套、50.31亿元。

尤其是招商朝棠揽阅，自今年7月20日一期开盘，便持续霸榜周榜套数冠军，上周朝棠揽阅上周依然维持一个强劲的销售势头，57套网签，成交金额2.85亿。

两个月时间，朝棠揽阅的网签套数已经来到372套，网签金额19.38亿。

朝棠揽阅57套的周度网签表现，放在以往的周度表现中，依然是扛把子版的存在。

但“人外有人，山外有山，盘外有盘”，伴随同样位于通州的中建运河玖院空降，朝棠揽阅霸主地位，受到挑战。

运河玖院以近乎“网签零滞后”的表现，开盘两天网签126套的成绩，霸榜北京新房。

图源京楼销售排行榜

而且，中建运河玖院还改写了2025年通州新房只能卖“5万+”的现象。运河玖院126套成交的均价直接到了6.12万/平。真是叫好又叫座。

中建运河玖院网签数据（9.22）

中建运河玖院上周六（9.20）开盘，官宣573套，目前运河玖院的网签数据还在不断攀升，这样的表现，足可以拿到一个“2025北京新房年度神盘”的称号。

而运河玖院，之所以能有这么喜人的销售成绩，包哥觉得得益于3个点：

1.稀缺的河景资源，拥有一线临河资源，直面最大约260米宽大运河；

2.世界级的配套，北京城市副中心核心区，享受“千年大计”政策红利，周边还有亚洲最大的TOD交通枢纽，还有多重配套规划。

3.产品的创新设计，实际使用率最高能到95%，创新设计奇偶错层阳台、270度转角落地窗设计，最大层高能达到3.5米，北京首个全域50%架空的项目等等，都是其吸引买房人“交钱”的重要原因。

住在副中心01号位置有多优越？

“只要是有改善意愿的，到这个楼盘现场看过就很难放弃。”这是一位资深地产媒体人说的。

站在设置在通州C01大厦28层的中建•运河玖院售楼处窗前，楼下大运河对岸地块，就是在建中的项目所在地。这个北京副中心的01地块，是占据城市顶级优质资源的地方，放眼运河商务区C位，很难找到第二个如此优越的居住区位。

（实拍图）

位于北京城市副中心核心区的中建·运河玖院，距离北京市政府直线距离只有约500米，周边配套不仅仅是涵盖了交通、商业、生态、教育、医疗等，更是国家级资源的顶配。

亚洲最大的地下综合交通枢纽——北京城市副中心站综合交通枢纽位于项目北侧约500米处，预计今年底建成。这个枢纽集成了2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路和15条公交接驳线路。约15分钟直达首都机场，35分钟到达大兴机场，1小时串联雄安与天津，可实现与京津冀地区的快速通达。超强的立体交通环境，在全北京也很难找到第二处。

城市副中心交通枢纽地上规划了约139万平方米的综合体商业，地下规划约50万平方米的商业配套，涵盖精品超市、高化美妆、高端餐饮、主理人品牌等多品类业态。此外，周边还有万象汇、超级合生汇、通州万达广场、远洋乐堤港、爱琴海购物公园等商业设施。

而副中心的特色商业更是北京人翘首以待的，包括百亿级商业综合体“湾里”，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体，日前商场已经挂牌，预计2026年9月开放。

项目南侧紧邻大运河，拥有约260米宽的河景资源，可直接欣赏运河风光。未来从小区到大运河5A级森林公园有廊桥连接，方便业主前往运河边公园休闲散步。

北京首个认证的“全域零碳公园”——北京城市绿心公园位于项目东南侧，面积相当于2个奥森公园，也是休闲娱乐的好去处。

更值得一提的是，从中建·运河玖院小区出发步行可达的六环高线公园（建设中），是全球规模最大的高线公园，长度、宽度及面积均为世界之最，建成后将为这里的居民提供更多休闲空间。

我在售楼处看沙盘时，一位看房人挤过来问这里的教育资源配套，看到销售人员忙不过来，我就按照标注告诉她，周边有北京小学、人大附小、人大附中、首师大附中等，都是优质教育资源，还有不少国际学校。

项目附近的医疗更是北京的顶配，也是现在很多人想搬到副中心养老的重要原因。

友谊医院通州院区、安贞医院通州院区，这些北京著名的三甲医院通州院区已经开诊，环境大大优于老院区，而建设中的首都儿研所将为儿童提供专业的医疗服务。

运河畔的创新型封面作品

市场下行期，能出位爆火，让众多买房人真金白银买入手的中建·运河玖院，不只是因为有着优越的配套资源，还有超越“好房子”标准的地标性产品，让不同年龄段的买房人都有着超预期的获得感。

（效果图）

作为中建玖合“运河八子”首作，中建·运河玖院传承中国建筑“国匠”基因，以实力创新运河畔封面作品。

颠覆传统社区规划，采用“立体森屿”理念设计，打造“一轴一带·一环三街”布局。八个地块如八座岛屿浮于水面，既自然天成又与绿脉连廊共生，将绿意从地面延伸至立体空间，并通过运河5A级景区、一线河景、地块口袋公园、小区首层园林、下沉庭院，构建六重垂直绿化体系，让建筑融于自然，让生活“推窗见绿”。

（效果图）

约4.5米层高架空层，约4000平米首层架空范会所及风雨连廊，构建出“家外之家”的多元场景；约3000平米高端会所，配备了无边恒温泳池、健身房、私宴厅等，丰富了社区公共空间的实用功能。

中建·运河玖院的建筑外立面，以光影丹韵、京华鎏光为基调，干挂陶砖搭配暖银色、香槟色金属铝板，鎏光奢雅的色彩氛围，既保留京华文化底蕴，又契合当代高端审美，历久弥新的建筑，将成为运河畔的“国景”。

（效果图）

三进礼序归家大门，临河地块的大门总宽约58米，采用玫瑰金色金属+奢石+釉面板材，对称水系设计，营造出奢华而恢弘的归家氛围。

（效果图）

当蜿蜒的运河穿越古今，岸边的中建·运河玖院园林以大运河历史文化为灵感，结合现代景观语言打造了八大景观，通过长虹卧波、烟火记忆、垂虹横贯三大主题廊道串联，形成完整的园林体系，既致敬历史，又营造出高端生活氛围。

“全生命周期”户型带给买房人获得感

中建·运河玖院的热卖，还与覆盖“全生命周期”的户型规划不无关系。从90平米到260平米，不论哪个面积段户型，都通过创新设计，让买房人有着高使用率、高舒适度的获得感。

（实拍图）

200平米、260平米的大户型，采用270°弧形转角窗和奇偶错层阳台系统，最大化观景面，部分户型观景露台连贯15米，可俯瞰大运河美景，实现“悬浮花园”的效果。

200平米以上的临河大户型，层高3.5米，南向面宽达16.9-17.5米，部分户型可无遮挡观赏260米宽的大运河景。

主力大户型面宽普遍在12-17米以上，层高约3.15-3.5米，空间开阔通透。如150平米户型南向面宽12.9米，200平米户型客厅6.1米，能满足高端改善需求。

多数户型采用客厅、餐厅、厨房一体化布局，搭配中央岛台，形成洄游动线，增强家庭互动与社交功能，部分户型还延伸至花园空间，拓展了生活场景。

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还有一部分户型，采用灵活空间设计，配备X-Space万能空间，可作为茶室、收藏馆或工作室；主卧套房配备步入式衣帽间、双台盆卫浴，部分带观景浴缸，提升居住品质。

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高使用率，是中建·运河玖院获得买房人最多点赞的部分。综合使用率88-95%，南侧内阳台封在室内算一半面积，北侧设备阳台的应用，也增加了实际使用面积。

部分户型270°观景窗，如109平米户型客厅5.75米面宽搭配整面弧形玻璃，使面积空间扩充了约20平米。

（实拍图）

部分户型设置内外双玄关，划分空间层次，增强归家仪式感和私密性。大户型配备独立电梯厅，减少公共区域干扰，提升居住尊贵感。

126平米户型采用四叶草布局，卧室分布均衡，动静分区明确，兼顾家庭成员的独立与互动需求，适配多元家庭需求。

部分户型考虑代际家庭需求，如南向双套房设计，主卧套房配备独立卫浴和景观视野，满足老人和子女同住的居住需求。

可以说中建·运河玖院的户型，以创新设计、景观视野、空间尺度和功能布局的核心优势，结合高使用率和私密性设计，满足了高端改善家庭对品质生活的追求。

对标顶豪标准的精装配置

在中建·运河玖院的样板间里，能感受到对标顶豪标准的精装配置。大户型采用嘉格纳同级品牌，小户型标配烟灶、3m净水器、贝克巴斯垃圾处理器、蒸烤一体机、大容量洗碗机等；大户型玄关、地面、背景墙均采用了高定石材。

（效果图）

6大收纳体系，全屋定制，收纳柜深且大，满足多样化储物需求。

燃气漏气自动开窗系统、油烟排放系统，提升了厨房使用的安全感。这个交付标准的配置，此前我只在北京10万+的项目中见过。一些精装细节品质也很贴心，卧室采用10cm防噪隔板，保障睡眠质量；部分户型赠送岛台，增强了空间实用性。

（实拍图）

应该说，楼市进入买方市场后，越来越多的开发商都想以更好的产品吸引购买，但有机会占据城市资源C位，有能力呈现与众不同优势产品的非常鲜见。而中建·运河玖院以“全能型产品力体系”，做到了超预期满足多元需求。这正是中建•运河玖院能提振北京楼市的真正原因，对买房人来说，更是获得珍稀居住生活的机会。

总结一下，中建运河玖院的热销，在于它成功打造了一个“稀缺资源+顶级产品+品牌保障+发展潜力” 的组合拳，精准击中了改善型客户对于“好房子”的深切期待。

上周全北京新房市场，总共成交648套、53.11亿元。中建运河玖院和招商朝棠揽阅两个项目，上周总共网签183套、12.6亿。通州两个项目占全北京新房成交28.24%、23.72%。

通州新房，风头无两。

北京新房环比均超40%涨幅的648套、8.4万平成交套数和面积战绩中，一共有11个项目成交量突破两位数。

除了通州两个新房项目成交量断层领先外，还有9个项目成交量达到两位数。

北京新房成交破两位数项目（9.15-9.21）

其中，位于朝阳双井板块的能建東誉府，以16套网签，成为北京上周8W+豪宅市场最能卖。

能建東誉府的网签均价达到10.88万/平，这个项目能有不错的销售成绩，原因也很明显：

朝阳东三环的核心板块，CBD辐射区，而且所在区域已经有近10年没有住宅用地供应，还有就是全实景现房销售，所见即所得，一共就只有98户，重点是现房呈现效果不错。

地段、地段、地段。

图源京楼销售排行榜

豪宅项目中，海淀臻澐，丰台金茂璞逸丰宜，都成交了10套，成交均价分别达到12.24万/平、9.17万/平。

尤其臻澐，以周度2.31亿元成交金额，成为全北京8W+豪宅金额销冠。臻澐目前总共成交85套，成交均价稳定在12.4万/平左右。

臻澐网签数据（9.22）

而金茂璞逸丰宜，504套房源，目前已经成功网签175套，网签去化率达到34.7%。

金茂璞逸丰宜网签数据（9.22）

此外，金茂在朝阳的满曜，依然持续稳定输出，共计网签11套，总网签金额达到1.1亿。

截至目前（9.22），金茂满曜入市3个月，719套房源已成功网签195套，网签去化率达到27.1%。

金茂满曜网签数据（9.22）

还有，元玺、建发观堂府、星悦时光，三个项目上周都以11套网签套数，分别成为石景山、昌平、顺义的扛把子。

还有中骏金辉未来运城，也以10套成交，成为大兴新房成交唯一上两位数的新房项目。

最后咱们看二手房。

北京市二手住宅上周成交3696套，环比上涨11.73%；成交面积33.14万平，环比上涨11.25%。

3696套成交量，成为北京二手房近12周以来的新高。

截至09月21日，北京9月二手住宅累计成交9621套。

上周完整榜单，请移步“京楼销售排行榜”查看更多。

刚刚过去的这个周末，位于北京城市副中心的中建·运河玖院开盘了，这个项目面世1个多月来吸引了6500组购房家庭到了现场，这次开盘的7百多套房源，第一天就成交了573套。

今天上午，市住建委的网签数据出炉，从上周六开盘后仅仅一天半里，该项目就超快的网签了126套，拿下了上周北京新房成交第一名，大概率也会成为本月全市新房销冠。

北京的新盘已经有段时间没有出现这样的火热的景象了，中建·运河玖院这么火，既令人意外，又在意料之中。

意外的是，它并不在城区寸土寸金的位置，毕竟，像海淀树村、朱房那样的项目，从供地的时候就知道开盘会很火。

意料之中的是，其实在开盘前，我们就曾去看过这个项目，随行的还有业内资深规划方面的专家，中建·运河玖院从周边的片区、街区，直至到项目内部的社区、户型，都将“好房子”提升到了一个新高度，连专家看了都多次点头赞许。

究竟是如何“内外兼修”的好房子，能让专家都首肯，值得说一说。

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大家都知道，这两年的楼市并不太好。但其实今年通州入市的几个新盘，卖得都还可以，这其中中建·运河玖院是卖得最好的。这在很大程度上，是得益于北京城市副中心的巨大发展。

作为国家战略，中央在2016年5月提出启动北京城市副中心规划建设，推动北京从单中心向“一主一副”“一核两翼”的新格局转变。

在这近十年的时间里，城市副中心的规划和建设成为了北京最重点的工作之一，在“十四五”的这5年里，副中心固定资产投资每年都超千亿元，这在北京是“独一份”，即便放在全国也是屈指可数。

这些年，但凡去过副中心的人，都会有这样的感慨，变化翻天覆地、肉眼可见。

目前，市政府及下属各委办局已分两批迁入北京城市副中心，市级机关搬迁基本完成；93家央企二三级公司和61家市属国企及下属企业、460多家金融及关联机构也入驻副中心。副中心的GDP相比十年前，已经翻了一番还多。

面积相当于2个奥森公园的北京城市绿心公园已经建成，北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆这三大文化建筑已经成为了新兴的“打卡地”。环球影城也成为了北京的一张旅游新名片。

北京学校、人大附中等近20所市级优质教育资源入驻，友谊医院、北大人民医院等5家市属医院运营，副中心的居民家门口就能享受到优质教育和医疗资源。

中建·运河玖院所处的位置，又属于副中心居住生活最好的区域，就在大运河边，运河的斜对岸就是绿心公园和三大建筑。

要知道，城市副中心“一带、一轴、多组团”的空间布局中，这“一带”就是大运河。大运河尤其是五河交汇处，也是副中心最为繁华的区域。

就在前几天，位于运河商务区的地标建筑“运河天”封顶，这个249.9米的城市商业综合体也是副中心在建的最高建筑。其中的近13万平方米的商业MALL正在建设中，整体项目预计明年开放。

值得一提的是，就在中建·运河玖院的后方几百米处，就是亚洲最大的地下综合交通枢纽——北京城市副中心站综合交通枢纽。

目前，枢纽的地下部分已经完成，预计年底投用。这里将集成2条城际铁路、4条轨道交通、1条市郊铁路、15条公交接驳线路。从这里出发，15分钟就能到达首都国际机场和中心城区。35分钟可到达大兴国际机场和河北唐山。1小时到雄安新区和天津滨海新区。

而枢纽的地上，则将建设约139万平米的综合体，商业、办公、酒店等一应俱全。

这里多说一句，其实在副中心的建设中，中建玖合一直深度参与，比如近期比较热的海昌海洋公园的运营，就有其参与。

2

中建·运河玖院究竟是怎样“内外兼修”的好房子呢？

作为一个缺水的城市，北京临水的住宅小区本来就很少，更何况这个项目还是在世界文化遗产的大运河边。

“目前大部分的‘好房子’，都主要停留在社区、户型等内在层面上的，而‘好房子’更应该和周边的环境、城市界面统筹规划设计，融合到一起。”专家说。

以水定城，在《北京城市副中心控规》中，对于“水”这一点极为看重，强调要处理好水与城、蓝与绿、古与今的关系，将水城共融、蓝绿交织、文化传承作为城市副中心的主要特色。

挨着运河边的中建·运河玖院，在规划中的亮点或创新就在这里。

因为运河在这一段并不是正东正西、正南正北的流向，而是呈现一个45度斜角，中建·运河玖院恰恰利用了这一点，每栋楼是正南正北的朝阳，而各个楼栋排布则有一个错落的角度，而且是一栋楼高一些、一栋楼低一些这样的排布。

这样，不但保证了即便小区内靠里的楼栋，居民在家中也能看到河景。而且各楼栋起伏的排布，也恰恰像是一条条波浪，与运河相呼应。在运河对岸或河面上，看到的就是这样很有运河特色的城市界面。

而且，在2017年《北京城市总体规划》后，北京在城市规划中很重视“第五立面”，也就是建筑的屋顶面，空中俯瞰下的城市形象。

中建·运河玖院这样的规划设计，在第五立面下，也呈现波浪起伏的形态，与旁边的运河共融。

挨着千年大运河，中建·运河玖院建筑的工艺则是体现了古、今共融和文化传承，古代建筑中常见的叠涩工艺，通过砖石逐层向外挑出或向内收进，塑造富含文化底蕴的立面，同时也搭配了现代的幕墙和金属铝板。

另外，规划中在中建·运河玖院靠近运河这一侧，还将建设2条通廊，未来，居民从小区的风雨连廊到小区外的通廊，可以直抵运河岸边。

即使在家中，居民也可以随时看到运河景色，而且在靠近运河一侧的楼栋，还设计了270度的悬浮花园错层转角露台，最大转角露台长度达到15米，这是一个独有的创新。

（效果图）

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从“内”来说，中建·运河玖院也是将“好房子”升级到一个新高度。

因为该项目比较大，分为了多个地块，每个地块中都设计了风雨连廊，不同地块之间还创新采用了空中连廊相通，居民可以通过连廊穿行，共享不同地块的园林、会所等空间和配套。

（效果图）

不同于很多项目只在个别楼栋设计首层架空，中建·运河玖院的架空面面积达到了将近4千平米，并将打造成一个超大的首层架空泛会所，作为将来居民生活、娱乐的公共空间。

另外，小区内还规划了下沉庭院和近3千平米的会所。

（效果图）

小区内的园林景观也将大运河的符号融入设计中，八大景观取意运河生长历程的八段篇章，串联运河故事。

（效果图）

户型方面，中建·运河玖院并没有太“拼”得房率，其85%到90%的得房率在北京的“好房子”算中等吧，但户型设计的很有特点和吸引力。

比如这个109平米的三居，并没有追求南向三面宽，但因为运河位于其南向，所以南向设置了5.75米的大面宽客厅，配上270度的转角落地窗，景观效果非常好。

而且转角落地窗采用了创新技术，通面玻璃，中间没有一处立柱。当然，南向室内阳台和北向设备平台的赠送都有。

（样板间实景图）

260平米的大平层四居室就是刚才提到的转角露台户型，完全“飘”在建筑的外面，而且呈奇偶排布，也就是说每户头顶上方都很高，而且露台总长度达到15米，面积很大，不但可以成为一个“空中花园”，也是俯瞰运河的景观点。

另外，值得一提的是，中建·运河玖院的设计层高最低的也有3.05米，最高的达到3.5米，这样的高层高也会增加居住的舒适度。

今年以来，北京入市的“好房子”项目挺多的，但像中建·运河玖院这样与周边共融，将地域文化符号和特点刻入项目的规划设计中，还是第一次看到，这也是“好房子”不断升级迭代、越来越好的表现吧。

这项目，上周六才开盘，结果您猜怎么着？仅仅一天半的时间，就在市住建委的网签系统里备了案126套！（数据来源：北京市住房和城乡建设委员会官网公开数据）直接冲上了上周北京新房成交量的头把交椅！这势头，拿下这个月的销冠估计也是八九不离十了。

说实在的，现在这市场环境下，能这么火的盘，真不多见。好多朋友在后台问我：“艾琳老师，这项目到底咋样？是真有料还是纯靠忽悠？”今儿个，我就抛开那些华丽的广告词，站在一个业内人的角度，给您掰开揉碎了讲讲，中建·运河玖院到底强在哪，又有哪些地方您得仔细掂量掂量。

一、 位置是“王炸”，但得想清楚“时间账”

首先，咱得承认，中建·运河玖院最大的王牌，就是它的位置——北京城市副中心，紧挨着世界文化遗产大运河。

这不是我瞎说，咱们国家从2016年就开始重点打造副中心，那是真金白银往里投啊。“十四五”期间，每年固定资产投资都超过1000个亿，这力度在北京绝对是独一份。（数据来源：北京市“十四五”规划纲要相关公开信息）市政府搬过去了，好多大企业也跟着过去了，绿心公园、三大博物馆（北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆）、环球影城都建起来了，城市面貌变化那是翻天覆地。

项目对面就是绿心公园和三大建筑，旁边是运河商务区，那个快250米高的“运河天”地标明年也差不多要亮相了。最关键的是，项目屁股后面几百米，就是亚洲最大的地下交通枢纽——北京城市副中心站。 这个枢纽预计今年底就能部分投入使用，将来能接驳2条城际铁路、4条地铁线（包括平谷线等），号称15分钟到首都机场和市中心，35分钟到大兴机场和唐山。（数据来源：北京城市副中心站综合交通枢纽工程相关公开报道）

听起来是不是特别牛？确实是！但艾琳得给您提个醒：

优势： 这属于典型的“潜力股”区域。副中心的未来规划是明摆着的，各项配套正在以肉眼可见的速度落地。如果您是看好副中心长远发展，打算做一笔5年甚至10年的投资，或者您的工作生活圈正在向东部转移，那这个位置无疑是很有吸引力的。

需要考虑的点（也可以说是暂时的“缺点”）： 目前副中心很多地方还处在“建设中”，完全成熟还需要时间。虽然规划高大上，但眼前的便利度可能还不如四环里的成熟社区。比如，您要是现在就在海淀中关村上班，通勤时间还是挺考验人的。所以，买这里，您得有点耐心，得能接受区域从“画蓝图”到“实景图”这个过程。

二、 设计有巧思，但得看看适不适合自己

这次中建·运河玖院在规划设计上，确实花了心思，连我这个老规划看了都觉得有点意思。

普通楼盘设计，光盯着自己院里那点地方。但中建·运河玖院玩了个“高级”的——它把整个项目跟大运河的风景融合到一块儿了。

因为运河在这块儿是斜着流的，设计师就没把楼傻乎乎地排成兵营式，而是让楼栋有点错落，高低搭配。这样做的妙处是：不仅前排楼能看河，后排楼的很多户型也能看到河景，保证了更多住户的视野。从天上往下看，整个小区楼顶的轮廓像水波纹一样，跟边上的运河呼应上了。

而且，靠近运河的那几栋楼，还设计了270度的超大转角露台，最大的有15米长。这要是喜欢养花种草、喝茶看风景的，那绝对是心头好。

但是，也得说点实在的：

优势： 这种设计提升了整个社区的颜值和独特性，视野开阔，观景效果拉满。特别是那个转角露台，算是很大的亮点，在北京的新房里比较少见。

需要考虑的点： 这种非传统的楼栋布局，可能会让一些习惯了方方正正小区的朋友觉得有点“不规则”。另外，那种带超大露台的户型，价格肯定不菲，而且露台的使用和维护（比如防风、防水、清洁）也需要额外费心。您是真需要那么大的户外空间，还是更看重实际的室内面积？这得想清楚。

三、 社区配套“内卷”严重，但得问清楚“以后咋样”

小区里面的配置，中建·运河玖院也算是卷出了新高度。

风雨连廊+空中连廊： 项目地块大，分好几期，它用连廊把各个地块的园林、会所都连起来了，下雨天您不用打伞就能在整个社区里穿行，这点挺人性化。

超大架空层： 弄了将近4000平米的架空层做成了泛会所（数据来源：项目宣传资料），打算给业主当活动室、棋牌室、儿童乐园用。

下沉庭院和会所： 还规划了近3000平米的会所和下沉庭院（数据来源：项目宣传资料），听起来功能是挺全的。

听着挺美吧？但经验告诉我，这些承诺您得留个心眼：

优势： 如果这些配套都能高标准兑现，那未来的社区生活体验感肯定会非常好，邻里活动空间充足，有点像高端酒店的感觉。

需要考虑的点（关键问题）： 这些会所、泛会所未来的运营模式是什么？收费吗？怎么收费？ 是包含在物业费里，还是需要单独办卡？如果后期使用率不高，运营方会不会降低服务标准甚至关闭？这些一定要在买房前向开发商问明白，最好能有书面承诺。别到时候摊上个“买得起马，配不起鞍”的局面。

四、 户型有亮点，但得亲手量量“够不够用”

户型方面，中建·运河玖院没有一味地去追求极致的得房率（宣传得房率在85%-90%，在北京算中上等水平），而是在户型创新和居住感受上下了功夫。

比如那个109平米的三居，南向客厅面宽做到了5.75米，配上巨大的转角落地窗（据说中间没柱子），为了就是让您能最大化享受运河景观。还有那个260平米的大平层，配合奇偶层设计的超大露台，很霸气。

另外，层高也挺给力，最低3.05米，高的有3.5米，比市面上常见的2.8米、2.9米层高舒服不少。

不过，户型这东西，萝卜青菜各有所爱：

优势： 户型设计明显是针对改善型需求，注重采光、观景和空间感。大面宽、高层高、创新阳台/露台的设计，确实能提升居住的舒适度和趣味性。

需要考虑的点： 您一定要去实地看样板间！用手比划比划，感受一下实际空间大小。比如，为了那个大客厅和观景窗，某些户型的卧室或者厨房空间会不会被压缩？那个15米的大露台，实际利用率有多高？北京这天气，一年能舒舒服服用上几个月？这些都得结合您自己家的生活习惯来判断。

总结一下：

中建·运河玖院能卖得这么火，绝不是偶然。它精准地抓住了“城市副中心发展”和“改善型住房需求”两大趋势，在产品设计上确实有突破和创新，尤其是在与周边环境融合、提升社区内部品质方面，做得比很多同类项目要深入。

但是，世上没有完美的房子。

这个项目更适合那些：

1. 坚定看好北京城市副中心未来发展，愿意用时间换空间的人。

2. 追求生活品质改善，对社区环境、户型设计、景观视野有较高要求，而不仅仅是追求室内面积最大化的人。

3. 工作生活半径在东部，能接受现阶段可能还存在的一些不便利性。

如果您是纯粹的刚需上车族，对通勤时间极其敏感，或者预算非常紧张，那可能就需要再看看其他更成熟的板块。

买房是大事，千万别跟风。中建·运河玖院是个“特点鲜明”的项目，您得看看这些“特点”是不是正好戳中了您的需求点。