省府华林路“豪宅荒”，到底谁来打破？

虽然距离630土拍落幕已过去近一个月之久，但关于那场土拍的话题热度却越来越激烈，当国贸地产以17.78亿落子华林路，拿下这块约55亩的方正地块时，省府核心区沉寂已久的豪宅期待，被瞬间点燃。

华林路——这条福州无可争议的政脉中枢与省府走廊，汇聚着影响八闽的权柄与深厚的文脉底蕴，更与五四路CBD的财富动脉十字交汇。

沿线居住圈层高度纯粹，政商精英云集，圈层显赫且购买力深厚。

然而，这条“塔尖之路”却长期陷入“新房荒”：

近年出让的多是体量局促的“微型地块”或混居的安商房，难以匹配圈层对纯粹社区与高端产品的升级渴望。周边老旧小区房价虽已站稳4万+，有的甚至能卖到“8万+”，恰恰反衬出市场对优质、纯粹新盘的极度渴望。

▲截图来源于贝壳APP

此刻，华林路省府核心区迎来久违的方正大地块、综合容积率2.48、纯商属性——这几乎是为品牌房企打造顶豪量身定制的画布。

市场目光自然聚焦于拿地者国贸：

这家以厦门将军祠天樾云颂均价8.8万/平首开售罄、成都老城区溢价率高达75.7%强势夺地，展现全国豪宅布局野心的房企，在福州已有天琴湾、天琴樾两大高端标杆的成功实践。

一个核心疑问随之浮出水面：面对华林路如此稀缺的基因与强烈的改善需求，国贸会否在此倾力打造匹配“省府圈层”的豪宅作品？而它过往展现的豪宅打造力，又能否支撑起这片土地应有的价值高度？悬念，已然埋下。

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华林路，它不是一条简单的路

每一座古老的大都市都有一条刻进基因的路，比如北京的长安街，铺展六百年皇城气度；上海的南京路，奔涌世纪商潮……而福州华林路同样如此，它绝非仅仅是一条普普通通的路。它是一条承载着千年城市记忆、贯通古今政商文脉的传奇轴线，其底蕴之深厚，在福州乃至福建都无可替代。

1、华林寺千年文脉：

地块所处的华林路，其灵魂核心是始建于北宋乾德二年（964年）的华林寺大殿。它不仅是长江以南最古老的木构建筑，在全国现存木构中也位列第七（前六在山西），堪称福建乃至江南的“建筑活化石”。

华林路，其路名本身，就是这千年古寺文化基因的直接传承。行走华林路，脚下便是跨越千年的历史回响。

2、省府政脉中枢：

华林路这片土地自古是政务核心——西晋郡守严高开凿西湖（华林路西端），明代驸马王恭在华林路旁建镇海楼。

1949年后，华林路正式成为福建省行政中枢，两侧分布着40余家省直、市直机关及事业单位，从省政府、省公安厅到福建日报社，这里堪称福建的“政务走廊”。

3、五四路CBD商脉交汇：

华林路与五四路CBD十字交汇。五四路是福州最早、最成熟的中央商务区，银行、保险、证券总部林立，是“老钱”源地与新贵磁场。新建的兴业银行总部等地标持续提升能级。

“政务轴（华林路） + 经济轴（五四路）”的黄金格局，赋予地块不可替代的区位光环。

国贸华林路地块坐享华林路独有的“文化图腾（千年华林寺）+ 政脉巅峰（省府中枢）+ 商脉核心（五四路CBD）”三位一体价值。这种跨越时空的全维度稀缺性，赋予其打造顶豪的基因——居住于此，是与福州最深厚的权力、财富、历史同频共振。

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省府圈，十年一遇的方正大地块

从开发条件看，国贸华林路地块具备多个显著优势：

55.22亩的方正地块，在近年华林路出让地块中体量最大，有利于规划完整的园林空间和合理的楼栋排布。2.48的综合容积率明显低于市中心常见3.0以上的指标，为打造大公区、大景观、大宽厅提供了可塑空间。

交通方面，项目家楼下地铁1号线斗门站，出门即达，属于正地铁房。这在当前豪宅市场中较为罕见。虽然高端客群对轨道交通依赖度较低，但“豪宅+地铁”的组合确实能提升资产价值。

商业配套成熟度更是不言而喻：五四路CBD、省体商圈、东泰禾广场等商圈环伺，华林永辉超市等社区商业举步可达。

最关键的是，地块周边有豪宅特有的生态宜居属性，周边晋安河、温泉公园、金鸡山公园等生态资源环伺，赋予了项目“出则繁华，入则宁静”的特性。

▲温泉公园实景图

这种兼具城市便利与生态宜居的地块特质，正是高端住宅最理想的载体。

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沉淀多年的高端购买力

豪宅的另外一个核心要素——圈层纯粹性，在华林路已天然形成。这里不仅是政务中枢，更是福州最早的高端居住区之一。

华林路沿线居住着福州最高知的群体：

政务精英、五四路金融机构高管、大型国企负责人以及名校教师。

他们对居住品质的要求严苛，对邻里环境的选择挑剔，这正是豪宅客群的典型特征。

值得注意的是，华林路周边众多房龄超20年的老旧小区，其二手房成交价已普遍站稳4万+/㎡，部分优质学区房源甚至触及8万+高位。

这一价格标杆，远超福州主城区均价，其背后蕴含着双重推力：

一是，圈层购买力持续强劲：

作为省府中枢与五四路CBD财富高地的交汇处，区域内沉淀了大量高净值人群——政务精英、金融机构高管、国企高层及专业人士。这部分人群不仅收入高、资产厚，且对核心地段资产价值认同感极强，构成了强劲且稳定的高端购买力基本盘。

二是长期缺乏高品质新房供应，造成供需严重错配。

华林路核心腹地此前零星出让地块多为体量袖珍或安商房，难以满足高端客群对纯粹圈层、优质产品和大社区生活的需求。

区域内大量机关单位房改房、老旧社区的原住民及随着财富积累的圈层人群，其强烈的“原地改善”或“同圈层升级”需求长期被压抑。他们渴望留在熟悉的核心圈层，享受成熟配套，却苦于无优质新房可选。

另外，华林路沿线温泉小、鼓实小、钱塘小、屏东中名校云集，这些优质公立学校的存在，催生了持续多年的“学区房热”和旺盛的陪读需求。

因此，国贸华林路地块的出现，恰逢其时地切入这一“核心区资产荒”的真空地带。市场对其能否打造匹配圈层期待的豪宅产品，充满极高关注度。

国贸，全国引领性的“豪宅”能力

国贸地产的豪宅打造能力，可从两个层面观察：

全国市场，今年6月在厦门推出的“天樾云颂”项目，以8.8万元/平的均价实现102套房源首开售罄。

同一时期在成都，经过154轮竞价、以75.7%的溢价率及约3.55万元/平的楼面价竞得太古里地块，展现出拓展高端市场的能力。

福州市场，国贸已成功打造多个高端标杆项目，位于闽江北CBD的国贸天琴湾是福州较早实践的第四代住宅之一，特点在于多层次的立体绿化空间和强调视野的户型设计（如270度观景面）。

该项目2022年首开均价约5.5万元/平，房源快速去化，交付后二手房挂牌价普遍上涨至7.1万元/平左右。

其产品力获得行业认可，入选“全国十大高端作品”“2024年中国房地产名盘奖”并被收录进全国房地产专业高校教材。

上海西的国贸天琴樾项目，则被视为对第四代住宅的进一步探索与本地化优化。项目着重解决了错层花园的隐私痛点，并优化了生活动线设计以适配高端客群需求。

市场反馈积极，该项目在2023年成为福州总价900万元以上豪宅的销售套数冠军。其产品同样获得“全国十大高端作品”及“美尚奖”设计金奖，以及“福州好房子设计金奖”等荣誉，可以兼得国贸在高端产品的研发能力。

进入福州市场五年，国贸完成了11个项目的交付，其中天琴湾被评为“十大交付力高端作品”，学原三期获评“全国交付力安居作品”，体现了市场对其完工品质的认可。克而瑞数据显示，2024年国贸在福州五区+闽侯商品房销售（权益、操盘、全口径面积）均位列第一，福建省内排名前三，五年累计销售额超240亿元。其综合实力排名在2025年升至全国第12位。

这种“核心地段占位+迭代产品力+高品质交付”的开发闭环，为其打造华林路豪宅提供了能力背书。再加上当下福州豪宅市场竞争激烈，国贸要想破局，我想势必会拿出不一样的产品。所以从这个角度看，我对国贸华林路地块的豪宅产品呈现更加充满了期待。

写在最后

综合地段稀缺性、圈层特质和开发商实力来看，国贸华林路地块确实具备打造豪宅的先天条件。但最终产品定位仍需以官方消息为准。无论如何，该项目的入市都将为福州高端住宅市场带来新的变量。

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