顶级学区房也不行了

最近学区房发生了很多事，比如取消优录，比如取消提前1年落户，比如人民中学并入9中，等等等等。

很多人问我学区房会怎么走，我今天说几句。

先说个好玩的，我每天都会刷贝壳二手房，结果今天刷到了学区房王者，大哥中的大哥，全南京唯一一个富豪勉强能住的顶级学区房：今朝天下。

这个盘就不用介绍了，新街口大平层，150-200平，拉小+29中，房龄也只有10年，无论哪一条都足够炸裂，更不用说集众多优点于一身。

所以今朝天下一直以来都稀缺的不行，在过去的几年里，几乎无人出售，每每有挂牌，不到一周时间就会被秒杀，价格也基本稳定在10万一平。

即便在2022年之后，楼市扑街的2024年，彼时海玥湾四已经跌到了6万多，而它依然卖出了9.79万一平的超高单价，成交周期更是只有4天，实现了真正的见光秒。

所以我们一直认为，这种顶级学区房是有长期价值的，毕竟即便经济变差，人口变少，中产不再内卷，但富人对教育追求是永久的，这点古今中外都不会改变。

然而当我今天再刷二手房的时候，傻眼。。。

今朝天下，挂牌已经有了7套，另还有9套未上架，也就是说，这个小区仅贝壳挂牌就已经达到了16套，我那个擦。。。。

要知道，在2年前，今朝天下还是挂一套秒一套，根本不会有上架贝壳的机会，当你在朋友圈看到的时候，它就已经卖掉了，所以今天这个16套挂牌实在是太可怕了。

它的震撼力，大概相当于某一天，湾四380挂牌了26套。。。

除了挂牌量高之外，今朝天下还有几点值得关注：

一个是挂牌价格，基本都在8万多，比1年前的成交价降了15%；

二是带看量，我查了下，在8万多的价格上，几乎没有带看（贝壳）；

三是挂牌时间，我看下，大部分都是在2024年底和2025年初挂牌的。

也就是说，顶级学区房的下滑是突然的，断崖式的，时间截点就在2024年底。

为什么会这样呢？

其实没什么“为什么”，就是时间到了，楼市的变化蔓延到了最top。

就好像2024年，是河西豪宅gg的一年，那一年里，河西南刚需小三房几乎没降，而豪宅的降幅达到了15%以上，就是因为蔓延到它了。

豪宅的下降，本身就是突发的，断崖式的，哪天蔓延到你了，你就跌了。

当然，另一方面来说，今朝天下依然猛地一笔。

毕竟从10万到8万多（我估计8万整肯定能成交），跌幅也就20%以内，而以品质著称的真顶豪，湾四海玥，则从9万多跌到了6万多，跌幅超过了30%。

即这种有居住属性的顶级学区房，依然是比顶豪要保值的，依然是市场上最保值的房子。

我们甚至可以去猜测，如果今朝天下品质更好一些（目前还是偏旧了），能做到河西豪宅的水平，那么它的价格很可能依然在10万+，甚至还在持续上涨。

絮叨完了，下面说点普通学区房的事。

最近几件事，我们来叨逼叨。

一、小学取消落户一年限制。

今年呢，很多区取消了小学落户一年的限制。

在以往，你想上对应学区，得提前一年买房落户，过时就不能上了。

但今年，包括鼓楼在内的很多区，对落户没有要求了，只要在报名前落户即可。

为什么会这样呢？

中介会告诉你，这是鼓励你买学区房，学区房要涨，巴拉巴拉，反正只要能忽悠你买房，说地球要爆炸都行。

但真实情况是，小学资源已经不紧张了。

以往限制1年，是因为太多人想上优质小学，导致资源紧张，学校装不下，必须有所限制。

但现在人口减少，家长对学区态度放缓，很多优质学校已经不紧张了，即便放开门槛，也未必能坐满，那就没必要卡着老百姓了。

毕竟限制1年落户，本身就不够合理，只是特殊时期的特殊做法而已。

一个有力的证据是初中政策，我们会发现，即便小学不再卡落户时间了，很多初中还是卡1年的。

如果说是为了炒学区房，那为什么卡初中呢？

显然这个政策不是为了炒房。

只是因为人口减少是渐进的，目前初中孩子还是很多，资源依然紧张，所以需要设个门槛。

总之呢，这个政策的背后，还是人口减少了，对学区房的兴趣减少了。

第二个事，是玄武区学校调整。

大概意思是说：

1、南京市人民中学初中部并入南京市第九初级中学

2、南京市玄武高级中学初中部（梅园校区）调整为南京市科利华中学梅园校区

3、南京市宇花小学并入南京市小营小学

说白了，就是把很多普通学校，并入了好学校，成为了好学校的一部分。

这种“并入”，可不是挂羊头卖狗肉，而是真正的合并成了一个学校，大家在一起上学，也就是说，这一片的小区，都变成了同一个名校，学区房供给大大增加，上学难度大大降低。

事实上，这不是第一次了，在过去几年里，我们陆陆续续在这么做，主城中很多普通学校都被好学校兼并了，大家都成了学区房。

这种做法是非常好的，从源头上解决了教育公平。

为了解决教育公平，我们曾做过很多努力：

比如“学区划片”，一个楼盘对应多个学区，其中有好有坏，摇号凭运气上学。

这种做法本意是解决学区房问题，让你花钱也未必能上好学校，这样你就不会买学区房了，但这其实很不公平，凭啥运气好就上好学校，运气差就上差学校呢？

比如“名校挂牌”，一个比较差的学校，给它换个名字，比如叫“南师附中xx分校”，希望引导大家来上学，但作用非常有限，毕竟家长又不是傻子。

所以以往大部分努力都失败了。

而今天呢，随着人口下滑，学区房需求减少，好学校直接出手兼并普通学校，扩大成多个校区，让所有人上同一个学校，选无可选，这才真正的解决了问题。

所以可以预见的是，未来这种“好学校兼并普通学校”会越来越多，最终大部分小区都会对应个名校，也就是说，学区房的供给会越来越大。

第三个事，是取消优录。

所谓“优录”，就是个别学校提前招生，哪怕你不是我们学区的，但只要你学习好，我就提前录取你，保证你能上我们学校。

过去几年里，这种做法越来越普遍，甚至成为了个别人权力滥用的工具，严重影响了教育公平，所以今年开始，招生进行了改革，通过一套严格的系统报名，从源头上堵住了优录的可能。

有中介说了，取消优录后，很多家长会被迫买学区房，学区房要涨。

这显然胡说八道了。

毕竟优录的数量还是很少的，不至于影响到房价。

而且在以往，即便有优录，家长也会买个学区房保底。

所以取消优录后，会买学区房的依然会买，不会买的还是不会买，对房价没有影响。

第四个事，是大学教授子女不再保送。

以往，各个大学对教授子女是有优待的，小孩可以直接上父母所在大学，哪怕高考成绩不咋地。

但去年开始吧，这个政策就全国性取消了，而且我问过大学朋友，他们是真的取消了，一点后门都没有，以后小孩只能自己考。

所以这两年，你会发现个奇怪的现象，就是很多顶级大学教授子女，包括南什么大，东什么大，都开始安排小孩出国了。

这些人呢，曾经都觉得孩子可以稳上985而疏于教育，现在眼瞅着要去高考战场拼刺刀，还不如提前投降认输，直接送出去。。。

毕竟，大学教授收入还是杠杠的。

总之，以上无论哪一条，你都会发现四个字：教育公平。

这种教育公平不是装模作样，而是真的公平，非常严肃，非常值得关注。

直接让名校合并菜小，大家变成一个学校，你家长还有什么办法？

这就叫无法钻空子的公平。

直接取消优录，任何人都走不了后门。

这就叫无法钻空子的公平。

大学教授子女取消保送，强制高考，谁都一视同仁。

这就叫无法钻空子的公平。

由此可以看到，我们高层对教育公平的态度，是坚持且严厉的，会长期以一种强硬的姿态推进下去，直到彻底公平为止。

换句话说，高层的目标，就是取消所谓的学区差异，取消所谓的学区房，让每个人都能接受一样的教育。

所以，学区房的未来，我想不必说了。

以上是政策面的。

具体到民众这里，也发生了很大变化。

前几天，董明珠那个“不要留学生”的言论引发了轩然大波，但它也揭露了个残酷的现实，那就是留学生真的不好找工作，或者说没有优势。

留学很贵的，目前美国一年学费+生活费，100万人民币起步，其他发达国家也都是大几十万。

这么一来，一个家庭送孩子出去上学，花费起码在300-500万，而这些孩子回来后，有关系的能找个的银行柜台工作，没关系的就是没工作。

即便是银行，一年10万块，学费的本都回不来，不要说赚钱了。

未来，教育就是像买房一样，不再是一种投资，而是一种消费。

以往，中产喜欢卷教育是有原因的，因为经济在飞速发展，收入在飞速提高，卷教育性价比很高。

今天的100万，可能就是未来的1年工资；

今天花100万，未来能赚500万；

今天买个学区房，明天能卖出2倍的价格。

所以每个家庭都在教育上疯狂砸钱，都觉得可以获得足够的回报。

但今后不会是这样了，无论是AI取代人工，还是经济下滑，还是世界格局的彻底变化，人们普遍对未来更加谨慎，更何况父母本身的收入、资产也在严重下滑。

这意味着，在教育上的高投入已经收不回来了。

你今天花了500万在学区房、培训班、出国上，未来可能连一半都收不回来，那为什么要砸钱呢？

所以这几年，我们已经产生了共识，越来越多的家庭愿意接受普通学区，不会再为了所谓的“名校”去放弃10多年幸福，全家挤老破小。

毕竟后者才是最合理、利益最大化的选择。

而西方社会早就是这样了，除了富豪之外，没人卷教育，大家都开开心心随便学。

这也是不可逆转的趋势。

总之呢，各位不要再问我xx学区房能不能买了。

没人知道房价涨跌，但希望各位以一个健康的心态去买学区房，把这几百万当做消费，不要指望能回来。

不是说回不来，只是各位要有个健康的心态去面对一个全新的、逻辑彻底改变的世界。

这个世界已经来了。

就这样吧。