2026-2030年地产有机遇？国学周期理论与现代经济学视角看（上）

本报告旨在为房地产开发商及购房者提供一份关于2026-2030年（“十五五”期间）中国房地产市场发展的前瞻性深度分析。报告创新性地融合了传统国学周期理论与现代经济学、金融学和投资学理论，构建了一个独特的古今中外理论融合的分析框架。通过对九紫离火运、干支十二长生、五运六气等国学理论的解读，结合政治经济学、宏观经济学、微观经济学、行为金融学及投资学的严谨分析，本报告系统性地研判了未来五年中国地产政策的演变路径、宏观经济与资本市场的联动关系，并运用护城河理论、戴维斯双击理论、产业生命周期理论、资产配置理论及政策传导理论五大核心理论对分析结果进行交叉验证。

报告认为，在“十五五”规划“高质量发展”的核心指引下，中国房地产行业将彻底告别过去以规模扩张为特征的“增量开发”模式，全面转向以“存量优化”和“品质提升”为核心的新发展阶段。市场将在政策引导下实现供需再平衡，房价将呈现结构性、区域性的温和波动，而非单边上涨或下跌。对于投资者而言，未来机会将更多地聚焦于具备强大“护城河”和潜在“戴维斯双击”效应的优质房地产企业，以及核心城市的优质存量资产。

根据中共中央发布的《关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，未来五年，中国房地产行业发展的核心政策基调被明确为“促进房地产市场平稳健康发展”，地产作为实现“中国式现代化”和满足人民美好生活需要的关键民生领域。因此，“高质量发展”将成为贯穿“十五五”期间的行业主旋律。

政策目标将从过去的调控房价、控制泡沫，转向构建一个更加健康、可持续、多层次的新型地产发展模式。政策创新重点着力“完善住房保障体系”，加大对刚需和改善性住房需求的支持，同时“优化房地产企业发展模式”，引导企业从高杠杆、高周转的粗放式增长，转向注重品质力、服务力、品牌力和财务稳的精细化运营。政策转变预示着地产行业出现“创造性毁灭”，高杠杆追逐数量大扩张时代已经结束，地产将进入新质生产力引导的深度调整与结构重塑的新周期，对于地产商和购房者而言，理解并适应这一新常态至关重要。

本报告运用“两个结合”的理论要求，构建独一无二、与众不同的跨学科分析框架，将中国传统文化的周期智慧与现代经济学的分析工具相结合，以期更全面、更深刻地洞察未来。

国学理论部分，九紫离火运（2024-2043）认为，“火生土”的五行关系为房地产行业提供了长期的周期力量支撑与未来稳定基础，“离火”运所代表的文明、科技、美丽等意象，预示着地产行业将从物理空间的建造转向对生活方式、社区文化和科技赋能的深度融合，地产业不仅是物理形态的建筑堆积，而是有科技与文化内含以人的全面幸福为目标的新生态。干支十二长生理论将2026-2030年这一特定时期置于一个更大的循环周期中进行定位，判断行业所处的生命周期阶段，并推演其发展趋势。五运六气理论用以理解特定年份的气候、社会环境乃至市场情绪的变化，及其对宏观经济和个体决策的潜在影响。国学理论从宏观的、定性的文化背景和人性分析视角，为现代经济学的定量分析提供有益的补充和参照，帮助我们理解市场波动背后的深层文化心理与周期律动规律。

“十五五”期间，房地产政策的核心将围绕“存量优化”与“品质提升”展开，政策将坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，并通过“因城施策”的精细化工具，支持刚性和改善性住房需求。

2026年以后，地产政策将更具弹性和针对性，一线及核心二线城市可能继续优化限购、限贷政策，以释放合理的改善性需求；三四线城市则可能侧重于去库存和稳定市场预期。地产新政将大力推动“好房子”建设，鼓励开发商在绿色建筑、智能家居、健康社区、安全环保等方面进行创新，提升住宅产品的品质和附加值。政府将加快完善住房保障体系，通过保障性租赁住房、共有产权房等多种方式，解决新市民、青年人等群体的住房困难，推动为城市化继续深化。政策组合创新，将构建租购并举、供需匹配、品质优良的住房市场新格局，引导行业从规模竞争转向质量竞争，经过2021-2025年深度调整后，再创行业增长新曲线。

在“十五五”期间，中国房地产市场将经历一个深刻的供需再平衡过程。随着经济增速放缓和人口结构变化，过去由投资驱动、快速城镇化带来的普遍性住房需求高峰已过，市场整体将从“供不应求”转向“结构性过剩与结构性短缺并存”的新阶段。

需求端将更加分化，刚需市场趋于稳定，改善性、高品质、个性化、科技化、有文化内含的住房需求将成为新的增长点。供给端则面临出清，高杠杆、低效率的房企将被市场淘汰，注重产品、服务和财务健康的优质房企将获得更大的市场份额。价格方面，全国房价普涨的时代已经结束，核心城市、核心地段、拥有优质配套和产品的房产，其价值将更具韧性，甚至可能稳步上涨；非核心区域、产品力不足的房产则可能面临价格压力。无论是开发商的投资布局，还是购房者的置业选择，都必须更加关注区域（地利）、城市和产品的结构性机会，精准把握市场的分化趋势。

对于资本市场而言，“十五五”期间房地产板块的投资逻辑将发生根本性重构。投资者转向价值投资，聚焦于具备深厚“护城河”的优质房企。这些“护城河”可能体现在强大的品牌力与信用力（如央企、国企背景）、卓越的产品力与服务力、精细化的成本管控与高效的运营力，以及在特定区域或细分市场的领导地位。

具备“护城河”的地产企业能在行业调整期中穿越周期，实现稳健增长。投资者要积极寻找具备“戴维斯双击”潜力的投资标的。根据戴维斯双击理论，当一家公司的每股收益（EPS）持续增长，同时市场因其成长性而给予更高的市盈率（PE）估值时，股价将实现倍乘效应。在“十五五”期间，随着政策风险出清、市场信心恢复以及优质房企经营模式的转型成功，部分龙头企业的业绩有望迎来反转，其估值也将从当前的低位得到修复，从而为投资者带来业绩与估值双升的投资机会。

根据传统的三元九运理论，2024年至2043年这二十年，地球进入“下元九运”，其对应的卦象为“离卦”，五行属火，因此这20年被称为“九紫离火运”加持的年份。

在五行相生相克的体系中，火生土，而房地产行业在五行中通常被归类为“土”，在九紫离火运期间，房地产行业作为“被生者”，将获得来自时代周期大势（“火”）的持续加持与支持。这种周期力量支持意味着地产行业将获得一个相对稳定、健康、客观的发展环境。政策导向将更倾向于引导行业平稳过渡，避免剧烈波动，确保其在国民经济中的基础性、民生性地位。这种大宏观层面的“生扶”为地产行业的长期、可持续发展奠定了坚实的哲学与文化基础，地产行业将告别野蛮生长、大起大落的外延式周期发展形态，进入注重内涵式发展和价值创造的新阶段。地产商必须顺应天道，调整发展战略，从追求短期暴利耐心转向创造长期价值。

“离卦”在《易经》中不仅代表火，还象征着光明、文明、美丽、科技、文化、教育、女性等意象。这些特性对房地产行业提出了新的要求。

过去二十年（2004-2023）的“艮土运”强调的是“止”和“静”，对应的是房地产作为物理空间的快速建造和积累。进入“离火运”，行业的重心将从物理化学的“建造”转向科技文化的“点亮”，即从提供基础的居住功能，转向创造有温度、有文化、有科技含量的高品质生活方式服务。未来房地产项目的价值将更多地体现在其“软件”上：社区的文化氛围、邻里关系、智能化服务水平、绿色健康的设计理念、以及对女性和家庭需求的细致关怀，都将成为产品竞争力的关键。因此，开发商需要从“空间提供商”向“生活服务运营商”转型，深入挖掘“离火”所代表的文化、科技、美丽等价值内涵，将其融入到产品设计和社区运营中，才能在新的时代背景下赢得市场，创造蓝海。

九紫离火运预示着与“火”相关的行业将迎来大发展，其中科技和文化产业是两大核心领域。科技产业的繁荣，特别是人工智能、物联网、大数据等技术的发展，将深刻改变房地产的开发、运营和管理模式，房地产将是新质生产力集中创新应用的平台。

智能家居、智慧社区、数字化营销、基于大数据的精准客户服务等将成为行业标配，极大地提升居住体验和运营效率。文化产业的兴盛，则意味着人们对精神文化生活的需求将日益增长。这为房地产+文旅、康养、教育、艺术等产业的融合创造了巨大空间。开发商可以打造具有鲜明文化主题的文旅地产、融合艺术展览和创意办公的文化地产，或是配套完善、服务专业的康养地产。这种 “地产+”的模式，将房地产从单一的住宅开发，拓展为承载多元产业和生活场景的综合性平台，从而开辟新的价值增长点。地产商应密切关注科技和文化产业的发展趋势，积极寻求跨界合作，通过产业联动实现商业模式的创新与升级。

干支十二长生理论是中国传统周期理论学说中用以描述事物生命周期循环的重要工具，它将一个完整发展的周期划分为十二个阶段：长生、沐浴、冠带、临官、帝旺、衰、病、死、墓、绝、胎、养，生动地模拟了事物从萌芽、成长、鼎盛到衰退、消亡，再到新一轮孕育的完整过程 。该理论认为，每个阶段的能量状态和运势吉凶各不相同，其中“长生、冠带、临官、帝旺”为四旺运，代表事物处于上升和鼎盛时期；“败、死、墓、绝”为四恶运，代表事物处于衰退和低谷时期；而“衰、病、胎、养”则为平运，代表事物处于过渡和酝酿阶段 。将此理论创造性地应用于房地产行业分析，我们可以将行业的五行属性（土）与每年的天干地支相结合，判断其在特定年份所处的生命周期阶段，从而推演其市场趋势和发展机遇。

根据干支纪年法，我们可以确定2026年至2030年各年份对应的天干地支及其五行属性。天干主要影响的是“运”，而地支则决定了“气”的状态，两者结合共同构成该年的整体气场。

从上表可以看出，2026年和2027年天干为丙丁火，地支为午火和未土，火气极旺。2028年和2029年天干为戊己土，地支为申金和酉金，土气当令，金气渐盛。2030年天干为庚金，地支为戌土，金土之气并存。五行属“土”的房地产行业2026-2027年处于“火生土”的强力生扶阶段，但火过旺也可能带来“火多土焦”的隐患，意味着市场可能出现过热和政策调控的压力。2028-2029年，天干地支均为土金，土气得到加强，金气为土的“食伤”，代表产出和变现，预示着行业将进入一个以价值实现和模式创新为主的阶段。2030年，土生金，为“泄气”之年，可能面临一定的消耗和挑战。

要判断房地产行业在特定年份的十二长生状态，我们需要以行业的五行属性“土”为基准，查看其在当年地支中所处的位置。根据五行长生诀，土的“长生”位在申，然后按照阳顺阴逆的规律排布十二宫。

结合上表，我们可以分析2026-2030年房地产行业所处的生命周期阶段：

2026年（丙午年） ：地支为“午”，对应 “胎” 的状态。“胎”是新一轮生命周期的孕育阶段，象征着事物在沉寂中开始萌发新的生机。房地产行业在经历了前几年的深度调整后，市场开始孕育新的发展模式和投资机会。政策层面出现积极的信号，为市场的复苏做准备，但整体仍处于一个相对脆弱和需要呵护的阶段。

2027年（丁未年） ：地支为“未”，对应 “养” 的状态。“养”是成形和积累的阶段，事物在母体中逐渐成长，但尚未完全成熟。房地产市场的复苏态势将更加明显，新的政策框架和市场规则将逐步确立。开发商和购房者对未来的预期开始改善，市场信心缓慢恢复，但仍需时间来巩固基础。

2028年（戊申年） ：地支为“申”，对应 “长生” 的状态。“长生”是十二长生周期的起点，代表事物充满生机与活力，欣欣向荣 。2028年为吉利的阶段，预示着房地产行业将迎来一个显著的上升期。市场需求旺盛，销售回暖，投资增加，行业整体呈现出蓬勃发展的景象。这是地产商积极扩张、购房者入市的好时机。

2029年（己酉年） ：地支为“酉”，对应 “沐浴” 的状态。“沐浴”又称“败”，是事物初露头角但尚不完善的阶段，容易暴露问题和受到外界影响。在行业高速发展的同时，可能会伴随一些结构性的问题和风险，如局部过热、房价过快上涨等。政策层面可能会加强调控，以防范风险，市场将进入一个波动和调整并存的时期。

2030年（庚戌年）：地支为“戌”，对应 “冠带” 的状态。“冠带”是事物进入青年期，仪表堂堂，开始展现其价值和魅力的阶段。经过前一年的调整，房地产行业将变得更加成熟和稳健。市场格局趋于稳定，优质企业的竞争优势凸显，产品品质和品牌价值成为市场竞争的关键。行业整体向着高质量发展的方向迈进。

综合以上分析，我们可以对2026-2030年的房地产市场趋势进行推演：

2026年（胎）：市场筑底企稳，政策热度增加。2026年将是市场从“病”或“死”的状态中复苏的过渡期。政府会出台更多支持性政策，如降低利率、放松限购、提供购房补贴等，以稳定市场预期，防止市场进一步下滑。购房者是一个观察和准备入市的窗口期。地产商则需要积极调整战略，为即将到来的复苏周期储备能量。

2027年（养）：信心缓慢恢复，市场温和复苏。在政策的持续支持下，市场成交量将开始回升，房价跌幅收窄或企稳。购房者信心逐渐恢复。地产商应抓住时机，推出符合市场需求的产品，并通过提升服务质量和品牌形象来吸引客户。2027年是巩固基础、积蓄力量的关键一年。

2028年（长生） ：市场全面回暖，迎来黄金发展期。这是行业周期的最佳时点，市场需求旺盛，量价齐升。政策环境将相对宽松，以支持行业的健康发展。购房者尤其是刚需和改善型需求者，这是入市的绝佳时机。地产商是扩大规模、提升市场份额的战略机遇期，应积极拿地、加快开发节奏。

2029年（沐浴） ：高速发展中的波动与调整。市场的快速上涨可能引发政策的再次收紧，以防范泡沫风险。市场将出现分化，部分城市或区域可能出现回调。购房者需要更加理性，避免盲目追高。地产商则需要加强风险控制，注重产品差异化，避免同质化竞争。

五运六气理论是《黄帝内经》中一套用以推演和预测天地自然气候变化规律的模型，它认为宇宙天体的运行会影响地球的气候，进而影响万物，包括人体的生理和病理状态。

该理论以“天干”推演“五运”，以“地支”推演“六气”，通过分析每年“主运”、“客运”、“主气”、“客气”之间的相互关系，来判断该年的气候特点及其对群体心理与病理影响。虽然这一理论主要应用于中医养生和疾病预防，但其揭示的周期性变化规律，为我们理解宏观经济周期和市场情绪波动提供一个独特的文化视角。例如，根据该理论，比如2025年为乙巳年，其特点是“厥阴风木司天，少阳相火在泉”，中运为“少商金运不及”，意味着2025年风气偏胜，气候可能较为反常，上半年偏温，下半年偏热，且容易出现寒热交杂的情况。这种气候特征可能被引申解读为社会环境的多变和市场情绪的波动，提示在投资和决策时需保持谨慎，注意防范“风”和“火”所代表的“不确定性”和“过热”风险。

“天人相应”是中医理论的核心思想之一，它强调人与自然是一个有机的整体，自然界的变化会直接或间接地影响人类社会。

五运六气所揭示的气候变化周期，可以与宏观经济周期和政策导向进行类比和联想。例如，一个“金运不及”的年份，在五行中“金”主收敛、肃降，对应到经济层面，可能意味着经济增长动能不足，需要政策进行“生扶”和“提振”。“厥阴风木司天”的年份，“木”主生发、条达，可能预示着政策层面会出台更多鼓励创新、促进发展的措施，以顺应“生发”之气。如果某年“火气”过旺，则可能提示需要防范经济过热和通货膨胀，政策上可能会采取“水”所代表的“寒凉”措施（如收紧流动性）来进行平衡。这种类比虽然不具备严格的科学实证性，但它提供了一种宏观的、系统性的思维方式，有助于我们从更广阔的时空维度去理解政策制定的背景和意图，把握宏观调控的节奏和方向。

五运六气理论作为一种流传千年的文化观念，深刻地影响着中国人的潜意识、思维方式和行为习惯，在投资和决策领域影响巨大。

许多投资者，特别是高净值人群，会自觉或不自觉地受到这些传统观念的影响。例如，在一个被认为是“气运平和”的年份，投资者可能更倾向于采取积极的投资策略，市场情绪也相对乐观 。在一个“气运”复杂、气候多变的年份，投资者则可能更加谨慎，风险偏好下降，市场情绪趋于保守。这种基于文化心理的预期，本身就会对市场行为产生实实在在的影响。因此，对于市场参与者而言，了解并尊重这种文化背景，有助于更好地理解市场情绪的来源和变化。当市场出现非理性的恐慌或狂热时，除了分析基本面因素，也可以从五运六气的角度去解读其背后的集体心理，从而做出更为理性的逆向投资决策。理解这种文化心理层面的影响，是行为金融学在中国市场应用的重要组成部分。（未完待续）

文/李国旺，浦江金融论坛秘书长

特别声明：本文仅是传统文化与现代经济学与地产市场相结合的理论讨论，不作为投资建议。