老静安，从不靠住宅取胜

不知道多少年了，最能代表上海前卫、时髦、奢侈的城市灵魂的，还是南京西路。

甚至放眼全国，也找不到能出其右者。

特别是互联网时代的今天，南京西路的精致橱窗与霓虹被大张旗鼓地搬上网络，时不时地，就会被这条路上的新鲜事“强制刷屏”。

罗意威联名哈啰单车为其嘉里中心亚洲最大旗舰店造势；LV大船对冲对岸星巴克全球最大旗舰店；张园、荣宅时尚名流不断，常常成为城中热事......

前几天上海狂风冒雨，很多人戏称是LV大船破了上海的台风结界。

当一个地方的动作被扯到影响风水上，它在这座城市的地位已经毋庸置疑了。

南京西路是腔调、是谈资、是乱花迷人眼，更是老静安的命根子，势要挺进千亿级商圈。

毕竟南京西路永葆青春，老静安才不会“老”，才能一如既往貌美如花。

正因如此，老静安从不依赖住宅市场来标榜身价。

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南京西路，老静安的命根子

2023年3月22日，第15届福布斯·静安南京西路论坛上，静安区宣布力争在“十四五”期末实现南京西路商圈零售总额突破1000亿元，在全市乃至全国率先建成具有国际性、独特性、高定位、高品位的世界级地标性“千亿级商圈”。

而据当时的统计，2022年南京西路商圈零售总额超过780亿元，2023年底南京西路零售总额已达到890亿元。

之后这两年，苹果中国大陆最大旗舰店在丰盛里·静安寺广场开业，始祖鸟全球首家“博物馆”概念店落地，古驰（GUCCI）、缪缪（Miu Miu）等品牌频繁在此首发新品......2024年静安区引进首店234家，2025年前5个月举办近100场高能级首发活动。

区域面积1.8平方公里的南京西路商圈，群英荟萃让人眼花缭乱。

如今，仅1.8平方公里的南京西路商圈聚集了世界三大奢侈品品牌、全球2800多个知名品牌、上海三分之一的高能级首店。

在商业上，静安早就将包括徐汇、黄浦在内的其他商圈甩开了一大截。

聚焦南京西路商圈内部，洗牌永远是正在进行时。

自兴业太古汇与张园应时崛起，南京西路商圈的主轴生长为西段-中段-东段，并渐渐告别“西强东弱”的传统格局。

LV大船开出上海、红遍全国，常年被几百米外的恒隆强势压制的兴业太古汇，终于扬眉吐气了一回。

挑在兴业路易号开业当天，恒隆地产发布了上海恒隆广场扩建封顶的消息。

顶奢如南西，商战也是如此朴实无华。

但话说回来，南京西路商圈还是默契与和谐居多。

从西向东，梅泰恒的雍容华贵、芮欧与嘉里的小资情调、张园与太古汇的古今交织。

南京西路的每一个商场都在据守着自己的战场，在差异化里寻找合拍的感觉，在“折腾”里不断进化出舒适的尺度。

02

南西商业， 各有各的“折腾”

对于南京西路而言，到了顶，进步更难，却也不敢怠慢。

这几年的南京西路商圈步履不停，折腾不止，存量在更新，增量在扩张。

我们先看处于西段、中段的存量。

1、西段——静安寺片区

南京西路西段的静安寺片区，已没有可以开发的空间，所以它的“折腾”主要在门店流转上。

今年开年，GUCCI关闭了在芮欧经营13年的旗舰店，MONCLER、GIVENCHY等也相继撤柜，开云集团重奢退场让芮欧失血严重。

目前的芮欧一楼临街位几乎都挂上重新装修的招牌，正以Maison Margiela、MUGLER等潮奢品牌为抓手，找自己的新路径。

2、中段——梅泰恒片区

中段的梅泰恒，动作明显大得多。

恒隆三期的扩建已于去年下半年启动，两月前扩建部分顺利封顶，预计于2026年年中竣工，并于同年下半年正式开幕。

扩建部分的低层独立建筑将为上海恒隆广场综合体新增约3,080平方米的地面楼面面积，使可租赁零售面积增加13%。

恒隆从不愁招商，据了解扩建部分品牌早已满员，“一哥”地位坚如磐石。

一年前，“中国首个真正意义上的购物中心”梅陇镇广场正式歇业。

根据最新曝光的改造方案，梅龙镇广场将保留主体结构，通过浅色石材与玻璃幕墙的“换肤手术”，从厚重的“商业盒子”蜕变为轻盈的垂直城市综合体。

据悉，SKP、阪急都有可能成为它新的主人。

两个还从未进入过上海的外来品牌，又将给南西带来怎么样的活力？

3、西段——太古汇-张园片区

南西的增量当然在东段，它的潜力还远未释放。

去年，兴业太古汇北广场改造项目顺利完工，新增直通LG1的出入口，并重新打开了原商场二楼北门出入口，地铁13号线5号口也由裙房侧面移至北广场位置。

历经4年改造修缮，张园西区16幢历史建筑，已于2022年底正式开放。东区的改造工程正在进行，预计于2026年底投入运营。

此外，项目将允许内部直接连接到3条地铁线的交汇处，落成后将成为南京西路核心商业圈新地标，在南京西路中心之上再造中心。

东临兴业太古汇、西邻张园，还有2019年华润联合体鏖战526轮拿下的上海华润中心，已于今年完工。

其总建筑面积约13万平方米，由一幢地下4层，地上塔楼38层，建筑高度约180米的超高层甲级办公楼以及曹宅与觉庐两幢历史复建建筑组成，兼具办公、商业、文化等多种高端业态。

4、传统之外，南京西路的后街与后花园

早在2018年4月，静安就在《南京西路后街经济战略规划》中详细规划了吴江路、铜仁路、愚园（东）路、陕西北路等南京西路周边约1.8平方公里的11条后街。

这些鱼骨形状的街道与延伸出的小弄堂，衍生出更本土、更新鲜的商业样态，也有一些较小规模的购物中心，如CP静安、上海利园、PAC购物中心，它们一起成为南京西路系生态统的一部分。

南京西路向东一往无前，但回头看，也有惊喜。

南京西路被人遗忘的最后一块拼图——永源路街区一期也在近期开放了。

距离静安寺五分钟步程的2000平开放式大草坪完整保留原始景观中的60余种本土植物，允许市民遛宠、野餐，同时还有修复过的三栋历史遗存建筑，与南京西路的摩登交相辉映。

除了顶奢的“压迫感”，非标商业的松弛，南西也有了。

撰写至此，我真的忍不住感叹，南京西路的商业故事怎么讲也讲不完？

这样的老静安，住宅注定是点缀。

03

这样的老静安，不急着卖房

忙着“折腾”商业的老静安，不急着卖房。

它始终是全国富豪的消费目的地，而非少数富豪的私属领地。

商业之外，老静安已多年没有拿得出手、对得起地段的顶级豪宅。

老静安的豪宅本就屈指可数，中凯城市之光、国际丽都城已老，九龙仓静安壹号也有些年头了。

这几年仅有的少量供应来自江宁路和曹家渡切分出来的小地块，豪宅属性不足。

多年来，以新静安补充新房供应的静安，价格从未登顶过，从来不是豪宅市场上的主角。

2020 年以来静安的二手次新成交套均总价不足千万，仅为黄浦套均总价的37%。

特别是近两年，黄浦、徐汇豪宅井喷，让沉寂已久的老静安一再掉队。

等了好久，老静安真正的烫金地块，位于苏州河与石门路交汇处的静安65街坊终于启动更新。

所在区域有上海现存规模最完整的成片广式石库门建筑群——东斯文里，规模超越新天地，老静安豪宅的大规模补仓就靠这里了。

它的首幅地块终于在刚刚过去的6批次土拍中亮相，出让面积16809.38㎡，规划建筑面积59337.11㎡，容积率3.53。

经过34轮竞价，最终由中海以总价53.63亿元竞得，成交楼板价90390元/㎡。

因为是79%住宅+21%商办的综合体，还有风貌需要修护，实际操作起来难度颇大，最终楼板价并不算高，结合无中小套和保障房要求，这里大概率打造大平层。

除了东斯文里，老静安还有新静安集团江宁社区项目、静安73街坊项目、静投静安寺项目等零星旧改地块等待问世。

写在最后：

老静安大规模的城市更新并未开启，住宅的稀缺始终是它无法回避的遗憾。

但最上海、最精致、最国际化的生活方式似乎才是真正难以复制的稀缺资源，这些将自然而然地赋予老静安在住宅市场上"不战而胜"的底气。

今后，当它的住宅开始大规模供应，人们也注定无法拒绝。

毕竟，大家追逐的从来不只是房子，更是无法被取代的腔调与氛围。

转自一房一万